Akplaza İş Merkezi

Yasemin Keskin Enginöz: Akplaza İş Merkezi’nin "Dolapdere’nin kentsel dönüşümünde atılan önemli adımlardan biri olarak tasarlanmış, sürdürülebilir bir A+ sınıfı büro binası" olduğunu belirtiyorsunuz. Yakınında, daha önce İstanbul Bilgi Üniversitesi’nin Dolapdere kampusu vardı. Şimdi o eksen boyunca farklı yapıların yükseldiğini görüyoruz. Bu eksen nasıl bir gelişim içinde? İşverenin sizden talebi ne idi?

Ali Manço: 2007 yılında işverenimizle tanışıp arsayı gördüğümüzde henüz çevrede hiçbir ticari proje başlamamıştı, tek yeni yapı Bilgi Üniversitesi’ydi. Ancak kampus fazla içine kapalı ve kopuk kaldı, gerçi bunun kasıtlı bir tavır olduğunu düşünmüyorum, öğrencilerin güvenliği için belki de öyle olması gerekiyordu. Sonunda da okul ne yazık ki semt ile gerçek anlamda ilişkiye giremeden bölgeyi terk etti. Yapımızın bulunduğu Kurtuluş Deresi-Piyalepaşa ekseni ana cadde boyunca eski sanayi arsalarının, otoparkların (onlar da eski sanayiydi) ve bir de metruk binaların olduğu bir bölge. Şu an geliştirilen yerlerin hepsi de bu büyük parseller. Bütün büyük ölçekli projeler bizim projenin paralelinde ya da arkasından başladı. Ancak ana caddenin arkasında kalan bölgede Kurtuluş’un altlarına dek bir dönüşüm yok.

İşin başında işveren bizden arsa için bir kullanım önerisi geliştirerek projeyi tasarlamamızı istedi. Neyin üzerine bir çalışma yapacaktık? Biz projelendirme konusunu bir yana bırakıp önce işlev olanaklarını belirledik. Ticari imar geçerliydi. Ticari imar, kongre merkezinden otele yurttan hastaneye kadar büro dâhil neredeyse her şeyi yapmaya izin veriyor. (Öte yandan bu proje sürecinde imar şartları da değişti). Biz bunların hepsini tek tek ele aldık ki aslında her biri bambaşka projeler. Tek tek her başlık altında öneri işlevin artılarını ve eksilerini ortaya koyduk, yapının planlaması ve tasarımı anlamında ne gibi sorunları olduğu, imar durumu ve arsa şekliyle ilintili olarak anlatarak bir rapor hazırladık. Raporun sonunda da düşündüğümüz en iyi kullanım şeklini önerdik: Büro. Kütle etütleri yaptık. Ancak elbette bu projenin geliştirilmesi için sayısal veri, pazar analizi, çeşitli anketler vb. sağlayacak bir gayrimenkul danışmanlık ya da değerleme firmasına gereksinim vardı. Biz de işverene bunu önerdik, piyasadaki en önemli firmalarla görüşmesini sağladık. Bir araya geldiğimiz bütün danışmanlar önerimizi destekledi. Ardından büro kararı kesinleşince önce kiracıyı bularak ona uygun, terzi usulü geliştirme fikri üzerinde duruldu. Önde gelen bir telekom ve bir TV yayın kuruluşu için konsept tasarım çalışmaları yapıldı, ancak anlaşmaya varılamadı ve sonuçta spekülatif bir büro binası tasarımında karar kılındı. 2007’de başladığımız tasarım çeşitli bürokratik süreçler nedeniyle ancak 2014’te tamamlandı.

Oldukça uzun bir sürede tamamlanmış bir proje, değil mi?

Evet, çünkü ilk başladığımızda bölgenin bir potansiyeli vardı ancak 2008 krizi ile yatırımlar durdu. Ardından yapının kullanım biçimine ilişkin alternatif arayışları oldu. Son olarak da çok aşamalı imar değişikliği süreçleri ile süre uzadı. Tasarımın bu denli geniş bir zamana yayılmasının bir nedeni de bizim projenin mimari tasarımının ötesinde, içmimari, uygulama denetimi, aydınlatma tasarımı dahil son nokta ayrıntılarına dek her noktası üzerinde çalışmış olmamız. Her istediğimiz gerçekleşmemiş olsa da tasarımlarımızın büyük çoğunluğunu uygulayabildik.

Arsanın imar olanakları da zordu; imar durumu 18,50 metre maksimum yükseklik verdiği için, ilk baştaki koşullarda 3 metre yüksekliğinde 6 kat yapabiliyorduk. Emsal yüksek olmadığı için büyük proje geliştirmeye uygun değildi. Açıklıklar büyük olduğu için taşıyıcı sistem kesiti de büyüyordu ve A+ olarak adlandırılan, her şeyiyle en çağdaş sistemlerle donatılmış bir bina yapmak istiyorduk. Havalandırma kanalları vb. için bu kat yüksekliğine gereksinim vardı. Belediye’ye bu durumu ayrıntılı olarak anlattık ve gerekli izinleri alarak bu arsa için özel olarak kat yüksekliğini 4 metreye çıkarttırdık, buna göre tasarımı revize ettik, tadilat projesi onaylattık.

Emsal de oluşturmuş oldunuz.

Projenin imar durumuna esas olan yüzölçümü 15.000 m²’nin üzerindeydi. Kamuya bedelsiz terklerle şu an binanın bulunduğu parsele kadar küçülmüş durumda. Arsanın ilk yüzölçümü oraya özel imar değişikliği talep hakkı doğuruyordu. Daha küçük parseller için bu durum geçerli olmadığı için aslında kat yüksekliği konusunda tam anlamıyla emsal oluşturmuş sayılmayız. Ancak projenin tasarım sürecinde tip imar yönetmeliği değişti ve imar durumları kat yüksekliği olarak değil kat adedi olarak güncellendi, ülke genelinde kat yüksekliği hakları artırıldı. Ayrıca belediye gayrimenkul yatırımlarına ivme kazandırmak için bütün bu bölgenin geneliyle ilgili emsal artışı çalışmasına gitti. Ana cadde aksındaki ticari imarlı parsellerde yüzde 23 kadar emsal artışı oldu. Kaba inşaat belli bir noktaya gelmiş olmasına karşın proje bir kez daha ciddi bir revizyon geçirdi.

Röportajın devamı için bir sonraki sayfaya geçiniz.