İmar Planları ile yasallaşmış alanların yenilenmelerini, donatıları yasal standartların altında bulunan yerleşim alanlarının iyileştirilmelerini, gerekli yolların genişletilerek tahliye koridorları açılmasını, yeşil alanların genişletilerek toplanma mekanları oluşturulmasını, kentsel dönüşüm planlaması ve projelendirilmesi, finansal destek sağlanması ve yönetilmesi, proje ortaklıkları kurulması konularında kurallar koymak ve bu projelerin gerçekleştirilmelerini sağlamaktır.
Bu kanun, İBB tarafından belirlenecek Kentsel Dönüşüm Alanlarında uygulanır.
Tanımlar:
MADDE 2
Bu Kanunda geçen,
a) İBB: İstanbul Büyükşehir Belediyesi,
b) İdare: İBB'nin ilgili birimi,
c) Proje: Büyükşehir Belediye Meclisince ilan edilecek Kentsel Dönüşüm Alanı sınırları içerisindeki idarece onaylanacak bir veya birden fazla Kentsel Dönüşüm Projesini,
d) Proje ortaklığı: Proje kapsamında idare ile ilçe ve ilk kademe belediyelerinin, kamu kurum ve kuruluşlarının, yatırımcı gerçek ve tüzel kişilerin bir araya geldikleri ortaklıkları,
e) Kentsel dönüşüm fonu: Kentsel dönüşüm projelerinde kullanılmak üzere İBB bünyesinde kurulacak fonu,
f) Dönüşüm Amaçlı Uygulama İmar Planı: Bu Kanunun 1.maddesindeki amaçları gerçekleştirmek üzere İBB'ce hazırlanan veya hazırlatılan
1/1000 ölçekli planları,
g) Kentsel Dönüşüm Alanı: İBB Meclisince sınırları belirlenmiş kentsel dönüşüm proje veya projelerinin içinde yer aldığı alanı, ifade eder.
Proje Yürütülmesi ve Ortaklığı
MADDE 3
İBB, projelerin yönetimi, finansmanı, geliştirilmesi ve uygulamasında Toplu Konut İdaresi ve diğer kamu kuruluşları, ilçe belediyeleri, ilk kademe belediyeleri, belediye iştirakleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, yabancı sermayeli şirketler ve diğer özel şirketler ile sivil toplum örgütleri, hak sahipleri ve bunun gibi ortaklığa dahil edilecekler arasında özel hukuk hükümleri çerçevesinde kurulacak bir veya birden fazla ortaklığa katılabilir.
MADDE 4
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Başbakanın onayıyla, gerektiğinde bu kanun uyarınca yapılacak kentsel dönüşüm amaçlı uygulama imar planları çerçevesinde, bu kanundaki ihale usulüne tabi olarak her türlü uygulama yapabilir.
Alanların Belirlenmesi
MADDE 5
1.maddedeki amaçları gerçekleştirmek üzere İBB tarafından Kentsel Dönüşüm alanı İlgili ilçe veya ilk kademe belediyesinin görüşü de alınarak belirlenir. Büyükşehir Belediye Meclisince sınırları onaylanan bu alanlar İdarece tespit edilen ilan yerlerinde onay tarihinden itibaren bir ay süre ile ilan edilir. Bu süre içinde dönüşüm alanlarına itiraz edilebilir. İtiraz yok ise, ilan süre sonunda dönüşüm alanları kesinleşerek yürürlüğe girer. İtiraz varsa, ilan süresini müteakip ilk Meclis toplantısında incelenerek karara bağlanır ve dönüşüm alanları kesinleşerek yürürlüğe girer. Kesinleşerek yürürlüğe giren dönüşüm alanları idarece kamuoyuna duyurulur.
Dönüşüm Amaçlı Uygulama İmar Planları İBB tarafından 1.maddedeki amaçları gerçekleştirmek üzere hazırlanır, hazırlatılır, onaylanır. Dönüşüm Amaçlı Uygulama İmar Planları eğer üst kademe plan kararlarına aykırılık içeriyorsa, aykırılıkları gidermek ve uyumu sağlamak için üst kademe plan kararları ile birlikte değerlendirilerek İBB Meclisi tarafından onaylanır.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında; alan kararının onaylanması ile birlikte, alan bütününde hazırlanacak dönüşüm amaçlı uygulama imar planları onaylanıncaya kadar, alana ilişkin bütün plan onamaları, plan ve ruhsat uygulamaları ve alan kararının onayından evvel ruhsata bağlanmış olan dahil bütün inşaatlar durdurulur. Gerekli hallerde, idarenin uygun görüşü ile ruhsatlı inşaatların devamı husususun da yeniden değerlendirme yapmaya İBB Meclisi yetkilidir.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında Uygulama
MADDE 6
İlçe ve ilk kademe belediyeleri ile mevcut kanunlar çerçevesinde kendilerine yetki verilmiş kamu kurum ve kuruluşlarının; kentsel dönüşüm proje alan sınırları içerisindeki planlamadan uygulama ve kullanıma kadar olan süreç içerisindeki inceleme, karar onay ve ruhsatlar da dahil, tüm yetkiler İBB tarafından kullanılır.
İdare, dönüşüm amaçlı uygulama imar plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arsa ve arazi düzenleme işlemleri yapmaya, kamulaştırmaya, satın almaya, öncelikli alıma, mülkiyetindeki gayrimenkullerle takasa, gayrimenkul mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, kamu tüzel kişiliği olarak veya özel sektörle birlikte gayrimenkul yatırım ve geliştirme ortaklıkları kurmaya, kurulmuş olanlara katılmaya, kat karşılığı dahil inşaat yapmaya veya yaptırmaya, Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre paylaştırmaya yetkilidir.
Kentsel Dönüşüm alanlarında idare, yörenin şartlarına göre yapıma yönelik özel hükümler ve standartlar belirleme ve uygulama, yapı ve arsaların kullanımı ve işletilmesine dair hususlarda irtifak hakkı kurma, toplu ortaklıklar kurma, toplu projelendirme, toplu işletme yönetim biçimleri geliştirme ve uygulama,arazi kullanımlarını özendirici veya caydırıcı şartlar koyarak yönlendirme ve yapıya zorlama gibi yollarla taşınmaz tasarruflarına geçici veya kalıcı kısıtlamalar getirmeye yetkilidir. Taşınmaz tasarruflarının geçici veya kalıcı kısıtlamaya konu olması durumunda, İBB Meclisince ilgili kararın onayını müteakip bir ay içinde ilgilisine tebligat idarece yapılır ve tapuya şerh düşülür.
Kentsel Dönüşüm alanlarındaki düzenlemelerde, düzenleme alanı içerisindeki taşınmazların düzenleme öncesi değeri belirlenir. Düzenleme sonrası dağıtım düzenleme öncesi değer temel alınarak İdarenin yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra ikinci fıkradaki uygulama araçları çerçevesinde yapılır.
Kentsel Dönüşüm alanlarındaki düzenlemelerde, düzenleme alanı içerisindeki taşınmazların düzenleme öncesi ve sonrası taşınmaz değerleri eşdeğerlik esasına göre belirlenir. Eşdeğerlik esasının belirlenmesine ve uygulanmasına dair usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.
Kentsel Dönüşüm alanlarındaki yapıların boşaltılması ve yıkılarak kaldırılmasında anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamadığı takdirde kamulaştırılır. Kentsel Dönüşüm alanlarında yapılacak kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun üçüncü maddesi ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile varisi belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı davalı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve mülkiyetin gayri ayni hak tesis edilmiş olan gayrimenkuller içinde aynı madde hükümlerine göre kamulaştırma işlemleri yürütülür. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesinde İdare veraset ilamı çıkarmaya veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında bulunan kamuya ait taşınmazlar hakkında 5366 sayılı kanunun 4.maddesi uygulanır.
Menkulleştirme ve İhale Yöntemi
MADDE 7
Kentsel Dönüşüm Proje Alanlarında bir bağımsız bölüme karşılık gelmeyen küçük ve parçalı hisseler karşılığında gayrimenkul sertifikası ve bunun gibi menkul kıymet belgesi idare veya proje ortaklığınca verilebilir ya da taşınmazın bedeli paraya çevrilerek hak sahibine ödenir. Menkul değere dönüştürmeye ilişkin usul ve esaslar yönetmelikte düzenlenir. Bu kanun kapsamında ki ihalelerde 5366 sayılı kanunun 3. maddesinde yer alan ihale ile ilgili hüküm uygulanır.
Kentsel Dönüşüm Fonu ve Muafiyetler
MADDE 8
Kamu ve özel kaynaklar ile beşinci maddenin dördüncü fıkrasında belirtilen yatırım ve katkı paylarından oluşan Kentsel Dönüşüm Fonu bu kanun kapsamındaki proje alanlarında kullanılır. Kentsel Dönüşüm Alanındaki uygulamalar, Dönüşüm Amaçlı Uygulama İmar Planının onayından itibaren 4 yılı aşmamak üzere her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerden muaftır.
Yönetmelik
MADDE 9
Bu kanunun uygulanmasına ilişkin yönetmelikler İBB tarafından, kanunun yayımı tarihinden itibaren iki ay içinde hazırlanarak Başbakanlığa sunulur ve Bakanlar Kurulu Onayı ile yürürlüğe girer.
Yürürlülük ve Yürütme
MADDE 10
Bu kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer. Bu kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.